Dimensión Fiscal de la Adquisición del Derecho a la Propiedad Inmobiliaria en el Ordenamiento Dom.

Por Marierlys Ortiz De Lancer

La Constitución representa la norma suprema del ordenamiento jurídico, razón por la que se establece su supremacía como principio general, consignado en el artículo 6 de la referida Carta Magna. En tanto, que el derecho a la propiedad inmobiliaria representa una garantía constitucional, amparada en el texto de nuestra Ley Sustantiva. En ese sentido, el Derecho de Propiedad deviene en un elemento esencial para la estabilidad y desarrollo de la sociedad dominicana, porque todo su sistema jurídico, económico, social y político se fundamenta de manera especial en ese derecho.

La propiedad, es el derecho de gozar y disponer de un bien, sin otras limitaciones que las establecidas por las leyes, constituye el derecho real por excelencia, pues implica un poder directo e inmediato sobre las cosas. Nuestra Constitución consagra el derecho de propiedad como una garantía fundamental, pues de conformidad con el artículo 51 numeral 2, dispone que es inviolable. Por tanto, nadie puede ser privado de ese derecho sin una justa y previa indemnización, salvo los casos previstos en la Ley.

Establecido el marco conceptual previo, cabe señalar que de conformidad con el Artículo 3 de la Ley No. 108-05, la Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a derechos inmobiliarios y su registro en la Republica Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida jurídica del inmueble, salvo en los casos expresamente señalados en dicha ley, lo que se traduce en que, quien dispone de facultad exclusiva para la determinación del derecho de propiedad respecto de bienes inmuebles, es la Jurisdicción Inmobiliaria, competencia que ha sido otorgada de manera exclusiva a dicha jurisdicción.

Dentro de las manifestaciones de la capacidad económica figuran la titularidad de bienes y derechos, su adquisición y enajenación, por lo que, desde mi óptica existe una titularidad fiscal respecto de los bienes inmuebles, la cual se acredita en el momento en el cual se efectúa por ante la Dirección General de Impuestos Internos, el pago de impuestos correspondientes al acto traslativo que da origen al derecho, ya sea a título gratuito u oneroso, cumpliéndose con la primera fase que conlleva la transferencia de titularidad y dicho pago es un requisito esencial, a los fines de completar la referida actuación registral, a menos que se trate de una transacción exenta.

De igual forma, previo a la adquisición de un bien inmueble, un elemento fundamental es la realización de la debida diligencia “due diligence”, que no es más que informe exhaustivo con los pros y los contras de una operación determinada, es decir, depuración del estatus tanto fiscal como jurídico del inmueble.

Luego de la adquisición, vía el acto traslativo, se genera la obligación de pago del Impuesto a la Transferencia de inmuebles, se aplica a los actos de transferencia de propiedad (contratos de compra venta, permutas, dación en pago, adjudicaciones, etc.), alcanzados por el Art. 7 de la Ley 173-07, como requisito para el registro del derecho de propiedad ante la Jurisdicción Inmobiliaria, mediante el cual se estableció un impuesto sobre las Operaciones Inmobiliarias, determinado sobre la base de la proporción de los actos intervenidos por los registradores de títulos, tal como es el caso de la transferencia inmobiliaria, sobre los cuales se establece el pago de un 3% del valor del inmueble, consignado en el acto de venta.

Dicho precio de venta, no puede ser inferior valor asignado a la propiedad por el Estado Dominicano[1] y quien debe pagar el referido impuesto es el adquiriente, pues inmediatamente se efectúa el pago y el referido acto se asienta, la Dirección General de Impuestos Internos procede a registrar el acto traslativo en sus archivos, le coloca un sello a dicho contrato, procediendo a emitir un recibo de pago por el referido valor, dando como resultado la “Titularidad Fiscal”.

Un error muy común en nuestro país es que quienes adquieren una propiedad inmobiliaria, en la mayoría de los casos cumplen con el procedimiento anterior, entendiendo que ya con esto, poseen la titularidad del inmueble, actuación que no es correcta, dado que la Dirección General de Impuestos Internos, no es el órgano facultado para determinar la titularidad inmobiliaria en la Republica Dominicana, la cual se acredita mediante un Certificado de Titulo[2], emitido por la Jurisdicción Inmobiliaria, luego de concluir con los requisitos establecidos para completar la actuación registral.

Resulta importante, establecer que los actos de transferencia de propiedad sujetos al pago de este impuesto tendrán un plazo de 6 meses contados a partir de la fecha del documento, vencido el plazo se aplicarán los recargos por mora e intereses indemnizatorios, consignados en el Código Tributario, los cuales se adicionan al impuesto liquidado e incrementan el importe a pagar.

De igual manera, la obligación de declarar la transferencia constituye un deber formal que debe ser cumplido por los contribuyentes y responsables, tal como lo establece el Artículo 50 del Código Tributario, cuyo incumplimiento es pasible de ser sancionado, en cabeza del vendedor, como del adquiriente, en virtud del régimen de responsabilidad solidaria, consignado en el literal k) del Artículo 11 del referido Código.

Completada la adquisición del bien, si el adquiriente es persona física se genera la obligación de pago del Impuesto Patrimonio Inmobiliario (IPI), siempre que el patrimonio total exceda el umbral (RD$8,829,763.30).Quedan exentos del pago de dicho impuesto: La vivienda (y el solar sobre el cual se encuentra edificada) perteneciente a personas mayores de 65 años de edad, siempre y este constituya el único patrimonio inmobiliario de su propietario, personas pensionistas y rentistas de fuente extranjera en un 50%, los terrenos rurales, mejoras de uso agropecuario ubicados sobre terrenos rurales, inmuebles exentos por leyes especiales (ej. Ley 15​8-01). Este impuesto se paga en dos (2) cuotas semestrales, siendo la fecha límite para el pago de la primera cuota el 11 de marzo y la segunda el 11 de septiembre de cada año.​ De modo que, la incidencia fiscal respecto de la propiedad inmobiliaria resulta ser una cuestión relevante, cuyo desconocimiento podría llevarnos a incumplimientos pasibles de sanción.

Finalmente, soy del criterio de que, los instrumentos jurídicos y disposiciones técnicas que rigen la materia deben modificarse, a los fines de unificar las cuestiones relevantes, pues, por ejemplo es bastante discutida la facultad para determinar el avalúo de los bienes inmuebles, garantizando así la seguridad jurídica que debe primar en todo Estado de Derecho, mediante el cual él se reconoce y garantiza el derecho de propiedad, pues tiene una función social que implica derechos y obligaciones, tal y como ha establecido el Tribunal Constitucional “Que la concesión del derecho de propiedad tiene tres dimensiones para que pueda ser efectivo, como son: el goce, el disfrute y la disposición. Este derecho ha sido definido como el derecho exclusivo al uso de un objeto o bien aprovecharse de los beneficios que este bien produzca y a disponer de dicho bien, ya sea transformándolo, distrayéndolo o transfiriendo los derechos sobre los mismos.”[3]

Bibliografía [1] Facultad de la Dirección General de Catastro Nacional, el cual puede variar por inspecciones in situ y comparables de mercado, revisadas por la DGII. [2] Artículo 91, Ley No.108-05.- Certificado de Titulo. El Certificado de Titulo es el documento oficial emitido garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo. [3] Sentencia TC 00/88/2012, de fecha 15 de diciembre de 2012, página 8, literal c)

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Marierlys Ortiz De Lancer

• Licenciada en Derecho egresada de la Universidad Autónoma de Santo Domingo, (UASD).

• Máster en Derecho Económico y Financiero

• Maestrando en Derecho Tributario y Asesoría Fiscal (UNIBE)

• Certificación en Fiscalización por el Centro Interamericano de Administraciones Tributarias CIAT

• Curso de Contabilidad Básica Centro de Estudios Financieros de Madrid CEF

• Curso práctico de Administración Tributaria Electrónica Centro de Estudios Financieros de Madrid CEF

• Servidora Pública en Dirección General de Impuestos Internos.

Dimensión Fiscal de la Adquisición del Derecho a la Propiedad Inmobiliaria en el Ordenami.

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